W uproszczeniu jest to określenie czy zakładana inwestycja zmieści się na danej działce lub sprawdzenie, ile można maksymalnie zabudować nieruchomości oraz ile metrów uzyskać i jakie maksymalne parametry. Sprawdza się to na podstawie obowiązujących przepisów, zapisów planu miejscowego/ decyzji o warunkach zabudowy (jeżeli są) oraz innych uwarunkowań. Z reguły przygotowuje się w formie graficznej w oparciu o mapę (najlepiej zasadniczą uzyskaną z urzędu). Wynikiem takiej analizy jest opinia czy dana inwestycja o zakładanych parametrach jest realna na danej nieruchomości i/lub graniczne charakterystyczne parametry jak powierzchnia zabudowy, metraż, ilość kondygnacji itp.
Czy jest mi potrzebna taka analiza? – Sama w sobie nie jest wymagana. Proces weryfikacji i tak musi być przeprowadzony, może być w dalszym etapie (np. w ramach koncepcji czy projektu budowlanego). Natomiast przy niektórych inwestycjach wystarczy spojrzeć na mapę, żeby stwierdzić czy planowana inwestycja się zmieści – taka uproszczona analiza 🙂
Kiedy robić taką analizę? Samą w sobie można przygotować np. przed zakupem nieruchomości, żeby oszacować realność inwestycji, przed przystąpieniem do sporządzenia planu miejscowego, przed zleceniem projektu koncepcyjnego lub budowlanego, jeżeli nie masz pewności dalszych prac.
Pamiętaj, że nawet jeżeli jej nie zlecisz to i tak projektant musi zweryfikować realność i ew. skorygować na późniejszym etapie np. koncepcji.
Kto robi takie analizy? W większości przypadków architekci, najlepiej ci sami, którzy później realizują dalsze części projektu, tak żeby jeden podmiot był odpowiedzialny za ostateczne wyniki.
W pewnym zakresie możesz samemu oszacować realność inwestycji w zależności od Twojej wiedzy, natomiast musisz pamiętać, że mogą być różne ograniczenia i uwarunkowania zarówno w przepisach jak i w zależności od konkretnej lokalizacji.