W większości przypadków wszelkie prace związane z rozpoczęciem procesu inwestycyjnego zaczynają się od wyboru nieruchomości. Nie będę się skupiał we wpisie na oczywistych kryteriach jak cena działki, atrakcyjność lokalizacji czy subiektywny odbiór, tylko chcę Ci zwrócić uwagę na dodatkowe elementy, którym warto żebyś się przyjrzał przed ostateczną decyzją. Uprzedzam, że nie jest to zamknięty spis – co jakiś czas coś nowego nawet mnie zaskakuje 🙂 – zazwyczaj związane jest to ze zmieniającymi się przepisami. Potraktuj to jako checklistę do sprawdzenia, niekoniecznie w podanej kolejności.
1. Ustalenia Planu Miejscowego – czy zapisy dla terenu są zgodne z zakładaną inwestycją oraz jakie dodatkowe wymagania i ograniczenia nakłada Plan Miejscowy. Jeżeli nie ma planu wystąp z wnioskiem o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy. Nie musisz być właścicielem, ani mieć jego zgody, żeby wystąpić z takim wnioskiem. Szczegóły opiszę w późniejszym wpisie.
2. Analiza pojemności/ wykonalności inwestycji – w skrócie czy to co chcesz postawić się zmieści i jest zgodne z przepisami. Bierze się też pod uwagę zabudowę sąsiednią oraz inne elementy ograniczające. Warto też sprawdzić kierunki świata, żeby odpowiednio dostosować zabudowę. Ten punkt postaram się przybliżyć w kolejnym wpisie.
3. Warunki gruntowe i wodne – przed podjęciem ostatecznej decyzji warto zlecić chociaż 1 odwiert (a najlepiej opinię geotechniczną – i tak będzie potrzebna do projektu). Nieraz miałem sytuację z ciekawą lub niedrogą nieruchomością i słabymi gruntami, a nawet z zasypanymi terenami podmokłymi. Tłumaczenie, że na działce obok stoi przecież budynek na płycie, nie jest żadnym argumentem. Nikt rozsądny nie da Ci gwarancji na takie rozwiązanie. Zastanów się czy zaryzykujesz inwestowane pieniądze. Budynek należy posadowić na gruntach nośnych albo bezpośrednio np. na ławach fundamentowych albo pośrednio np. na palach lub wymienić istniejący grunt. Dwie ostatnie opcje znacznie zwiększają koszty budowy.
4. Dostęp do drogi publicznej – sprawdź czy działka ma dostęp do drogi publicznej. Nawet jeżeli nieruchomość sąsiaduje z działką oznaczoną jako drogowa oraz jest własnością gminy nie oznacza, że ta droga ma status drogi publicznej (czyli nie jest np. drogą gminną, powiatową itd.). Zdarzają się także błędy w aktach notarialnych. Najlepiej potwierdź czy działka drogowa ma status drogi publicznej (np. w gminie dla dróg gminnych), jeżeli nie, to która ma. Jeżeli są działki pośrednie to musi być forma tytułu do tych nieruchomości np. służebności przejazdu lub współwłasności – dotyczy to też działek gminnych, które nie są drogami publicznymi.
5. Grunty rolne – jeżeli nie kupujesz działki budowlanej tylko do przekształcenia, sprawdź jaka jest klasa gleby i czy są to grunty organiczne, co będzie miało wpływ na to czy możesz daną działkę przekształcić oraz jakie są koszty z tym związane – dotyczy głównie gleb ornych w klasie III i wyższych oraz gruntów organicznych.
6. Formy ochrony przyrodniczej, konserwatorskiej – jeżeli jest Plan Miejscowy lub Decyzja o Warunkach Zabudowy to często są one wyszczególnione. Natomiast zakres obszarów ochronnych się zmienia i warto sprawdzić, czy dana nieruchomość podlega pod jakieś ograniczenia, czy dodatkowe wymagania. Nawet dla niedużej inwestycji może się okazać, że trzeba robić obserwacje, badania, raporty, decyzje, co znacznie wydłuża czas oraz zwiększa koszty. Przy większych inwestycjach może się okazać, że z automatu „znacząco oddziaływuje na środowisko”.
7. Drzewa lub grupy krzewów – sprawdź czy na działce znajdują się jakieś drzewa lub grupy krzewów, które mogą kolidować z inwestycją. Jeżeli będą wymagać decyzji o wycince to wiąże się to często z opłatami lub nasadzeniami zastępczymi.
8. Kolizja z istniejącą infrastrukturą – pobierz mapę zasadniczą z wydziału geodezji w Starostwie, żeby sprawdzić czy nie przebiega jakaś sieć czy magistrala w ziemi przez tą nieruchomość albo w pobliżu. Linie napowietrzne można sprawdzić wizualnie. Jeżeli jakaś występuje to trzeba ustalić jaki ma zasięg oddziaływania, czyli w skrócie, ile trzeba się odsunąć z inwestycją.
9. Dostęp do mediów (prąd, woda, kanalizacja, gaz itp.) – przyda się powyższa mapa, dzięki niej można ustalić jakie są media w ziemi, gdzie przebiegają oraz jaki mają parametry. Żeby mieć pewność czy rzeczywiście uzyskasz zgodę na podłączenie występujesz o zapewnienie dostępu (w przypadku gdy nie jesteś właścicielem) do konkretnego dostawcy np. ENEA. Jeżeli jesteś właścicielem to, poza zapewnieniem, możesz wystąpić o warunki techniczne przyłączenia do sieci.
10. Istniejąca zabudowa – jeżeli jest, to poza wydaje się oczywistymi rzeczami jak przydatność zabudowy, jej stan techniczny, warto uzyskać dokumenty potwierdzające jej legalność. Jeżeli okaże się, że to samowola budowlana to obowiązki z tego wynikające przechodzą na nowego właściciela. Podobnie z zameldowanymi lokatorami, ale to nie moja dziedzina 🙂
11. Zapisy w księdze wieczystej i akcie notarialnym – wydaje się oczywiste, notariusz powinien zweryfikować te zapisy. Natomiast zachęcam Cię żebyś przeczytał całość i poprosił o wyjaśnienie wszelkich wątpliwości szczególnie w sprawie hipoteki, prawa pierwokupu oraz ograniczeń np. służebności na rzecz innej osoby.
12. Droga pożarowa i hydranty zewnętrzne – z reguły nie dotyczy pojedynczych budynków jednorodzinnych. Przy większych inwestycjach dobrze żebyś zasięgnął porady, może zajść konieczności budowy zbiornika przeciwpożarowego lub drogi pożarowej.
Sporo tego a okazja zakupu atrakcyjnej nieruchomości dość krótka :). Chodzi o to, żebyś miał świadomość i sprawdził możliwie wiele rzeczy. Być może przy którymś punkcie zapali Ci się czerwona lampka, a może posłuży Ci to do dalszych negocjacji. Chciałem Ci dać szerszy obraz związany z potencjalnymi dodatkowymi kosztami oraz z czasem realizacji – niektóre rzeczy mogą wydłużyć Twoją inwestycję o kilka lub kilkanaście miesięcy, niektóre mogą skutecznie zablokować na lata.
Dla pocieszenia, nie spotkałem się jeszcze z „idealną” nieruchomością, a sprawy, które znam, nawet jeżeli się wydłużały, miały zawsze ostatecznie pozytywny koniec.